La única cuestión a resolver en este expediente consiste en si es posible o no cancelar las dos hipotecas que gravan una finca registral en virtud de mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento concursal en fase de liquidación en que se dan las siguientes circunstancias:

– la finca registral número 96.758 se encontraba gravada con tres hipotecas: una de la inscripción 8.ª, objeto de cesión por la inscripción 12.ª, que tras dicha cesión figuraba inscrita a favor de la entidad «Melf Match Acquisition, SARL»; otra de la inscripción 10.ª, a favor de la entidad «Avalmadrid, Sociedad de Garantía Recíproca», y una tercera hipoteca de la inscripción 11.ª a favor de la entidad «Bankinter, SA».

Esta finca, de la que era titular la sociedad concursada, «Preiscam, SL», en liquidación, fue vendida, junto con otras dos fincas del mismo Registro, por la administración concursal, en nombre y representación de la concursada, de acuerdo con el plan de liquidación aprobado, y esta compraventa fue inscrita, inscripción 13.ª de la finca.

– de dicha inscripción resulta que el importe obtenido de la venta se destina a la entidad acreedora de la hipoteca de la inscripción 8.ª, cedida por la 12.ª, y con el fin de pagar la misma.

– posteriormente, mediante la inscripción 14.ª de la finca, se cancela dicha hipoteca de la inscripción 8.ª, objeto de cesión por la 12.ª, en virtud de escritura pública en la que la entidad acreedora, «Melf Match Acquisition, SARL», presta su consentimiento para la cancelación. En dicha inscripción 14.ª consta que se ha manifestado que las entidades acreedora y deudora han llegado a un acuerdo consintiendo en la cancelación de la mencionada hipoteca que grava la finca y otras dos del mismo Registro mediante el pago de 209.351,71 euros -que coincide con el precio total de la compraventa que había motivado la anterior inscripción-, importe procedente de la venta de las fincas que consta en la anterior inscripción, y que la deuda no cubierta por el importe satisfecho se quedará reconocida en el concurso de la compañía «Preiscam, SL», con la calificación que corresponda.

En virtud de lo anterior, la registradora considera en su nota de calificación que cuando se venden las fincas registrales 96.758, 99.771 y 99.773 por el administrador concursal, en cumplimiento del plan de liquidación del vendedor en concurso, y en concreto, respecto de la finca 96.758, únicamente se dice que el precio es para el pago de la hipoteca de la inscripción 8.ª, transmitida por la 12.ª, y nada se dice de las hipotecas a favor de «Avalmadrid, S.G.R.» -inscripción 10.ª- y «Bankinter, SA» –inscripción 11.ª-, que como consecuencia de esa venta, se firma una escritura pública de cancelación de la hipoteca inscrita a favor de la sociedad «Melf Match Acquisition, SARL», que afecta a las tres fincas, y que por tanto, para cancelar las hipotecas vigentes sobre la finca 96.758, a favor de «Avalmadrid, S.G.R.» –inscripción 10.ª– y «Bankinter, SA» -inscripción 11.ª–, es necesario, o bien un mandamiento judicial del Juzgado de lo Mercantil número Uno de Madrid, que así lo ordene expresamente, como consecuencia de ese procedimiento concursal; o una escritura pública de cancelación de hipoteca, en el que presten su consentimiento las referidas entidades.

La recurrente considera en cambio que basta para la cancelación con el mandamiento presentado, donde se identifican las cargas a cancelar, teniendo en cuenta además que –según afirma, si bien ello no resulta de la documentación judicial– que tanto «Avalmadrid, S.G.R.» como «Bankinter, SA» han estado personados en el procedimiento, siendo conocedores del auto de fecha 26 de enero de 2024 que ordenaba la cancelación de las hipotecas inscritas a su favor, y que en el propio auto de fecha 26 de enero de 2024 se indica que «[D]e dicha solicitud [de cancelación] se dio traslado a las partes personadas y a los titulares de las cargas en el concurso, sin que conste presentado escrito alguno de alegaciones por las partes».

Con carácter previo es necesario acotar el objeto del recurso en los siguientes términos: si bien en una anterior nota de calificación la registradora consideraba que era necesario aclarar qué auto estaba rectificando el auto de fecha 10 de junio de 2024, en la última nota de calificación, la de 30 de abril de 2025, ya no aparece este defecto, y de la misma nota queda claro que la registradora considera que el auto rectificado por el de 10 de junio de 2024 es el auto de fecha 26 de enero de 2024, por lo que aunque la recurrente hace alegaciones relativas a este defecto, este ya no es considerado por la registradora un defecto que impida la inscripción, por lo que no se ha de resolver sobre él.

En cualquier caso, si bien es cierto en el auto de subsanación, en su parte dispositiva, se señala que se acuerda rectificar el auto dictado en fecha 6 de mayo de 2024, en el antecedente de hecho primero se menciona el auto de fecha 26 de enero de 2024, que es el que es objeto de subsanación, como resulta con claridad si se compara la parte del auto rectificada y la parte que la ha de sustituir según el auto de subsanación.

Otro de los defectos que se señalaba en anteriores notas de calificación, pero no en la última es que no se identificaban las cargas a cancelar y que las fincas no figuraban inscritas a favor de «Melf Match Acquisition, SALR», por lo que al no ser ya un defecto que impida la inscripción según la registradora, a pesar de las alegaciones del recurrente relativos al mismo no se ha de resolver tampoco sobre esta cuestión.

De todos modos, la subsanación del auto deja claro que las fincas habían sido adjudicadas a «Melf Match Propco, SL» y no a «Melf Match Acquisition, S.A.L.R.», como por error se había hecho constar, y las cargas a cancelar quedan identificadas en el auto de fecha 26 de enero de 2024, del que resulta que son: de la finca registral número 96.758, la hipoteca de la inscripción 8.ª, objeto de cesión por la inscripción 12.ª, a favor de la entidad «Melf Match Acquisition SALR», la hipoteca de la inscripción 10.ª a favor de la entidad «Avalmadrid, S.G.R.», la hipoteca de la inscripción 11.ª a favor de la entidad «Bankinter, SA», la anotación preventiva letra R de declaración de concurso voluntario de la sociedad «Preiscam, SL» y la anotación preventiva letra S de apertura de la fase de liquidación del concurso de la sociedad «Presicam, SL»; de la finca registral número 99.771, la hipoteca de la inscripción 8.ª, objeto de cesión por la inscripción 10.ª, a favor de la entidad «Melf Match Acquisition SALR», la anotación preventiva letra L de declaración de concurso voluntario de la sociedad «Preiscam, SL» y la anotación preventiva letra M de apertura de la fase de liquidación del concurso de la sociedad «Presicam, SL; y de la finca registral número 99.773, la hipoteca de la inscripción 8.ª, objeto de cesión por la inscripción 10.ª, a favor de la entidad «Melf Match Acquisition SALR», la anotación preventiva letra L de declaración de concurso voluntario de la sociedad «Preiscam, SL» y la anotación preventiva letra M de apertura de la fase de liquidación del concurso de la sociedad «Presicam, SL».

Por último, la propia recurrente, en el petitum de su escrito de recurso, circunscribe este a que se lleve a cabo la cancelación de las cargas anotadas en la finca registral número 96.758, por lo que solo sobre la cancelación de las cargas sobre esta finca se debe resolver.

En cualquier caso, las hipotecas de las respectivas inscripciones 8.ª, objeto de cesión por las inscripciones 10.ª, de las fincas registrales número 99.771 y 99.773 ya se encuentran canceladas según resulta del Registro, y en cuanto a las anotaciones preventivas de declaración de concurso y de apertura de la fase de liquidación de la sociedad «Presicam, SL» de dichas fincas, las respectivas anotaciones letras L y M, ya se encuentran caducadas, pues fueron practicadas en fechas 6 de febrero de 2010 y 14 de agosto de 2013, por lo que ningún problema plantearía su cancelación –como también están caducadas, por otra parte, las mismas anotaciones preventivas de declaración de concurso y de apertura de la fase de liquidación de la sociedad «Presicam, SL», anotaciones letras R y S, de las mismas fechas, de la finca registral número 96.758–.

La cuestión que se debe resolver es, por tanto, si para la cancelación de las hipotecas a favor de «Avalmadrid, S.G.R.» y «Bankinter, SA» que gravan la finca registral número 96.758 según sus inscripciones 10.ª y 11.ª es necesario o bien un mandamiento judicial del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Madrid que así lo ordene expresamente, como consecuencia de ese procedimiento concursal, o bien una escritura pública de cancelación de hipoteca, en el que presten su consentimiento las referidas entidades, como sostiene la registradora, o si basta para ello con el mandamiento de cancelación presentado, junto con la demás documentación aportada, como entiende la recurrente.