Mediante instancia privada suscrita el día 30 de abril de 2025, firmada por don M. D. C., administrador de la sociedad «Davo y Asociados Abogados, S.L.P.», en nombre y representación de don F. L. T. N., que fue presentada en el Registro de la Propiedad de Vélez-Málaga número 3 el día 7 de mayo de 2025, causando el asiento de presentación número 1.642 del Diario 2025, se solicita, la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa y consiguiente rectificación de su descripción de la registral 41.688, en base a informe de validación gráfica frente a parcelario catastral.
El registrador suspende la inscripción solicitada por cuanto la base gráfica propuesta solapa en una superficie de 3,03 metros cuadrados con la representación gráfica a su vez propuesta para la registral 11.504, estando en tramitación respecto de la misma el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, entendiendo que será preciso aportar nueva representación gráfica georreferenciada alternativa que respete la base gráfica propuesta para la citada registral 11.504, rectificando la instancia para acomodarla la nueva superficie y linderos que resulten del meritado informe de validación.
El recurrente se limita a sostener en su escrito que la calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, siendo que no existe oposición del colindante afectado, cuya base gráfica, además, no se haya todavía inscrita. Añade que tampoco se fundamenta en informe técnico o georreferenciación contradictorios.
Debe recordarse que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece que «el plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación», pero «si (…) existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de (…) la inscripción del título previo», o en su defecto, desde que caduque su asiento de presentación.
Ello no es sino manifestación del principio de prioridad registral, en su vertiente formal o procedimental, conforme al cual, si hubiera varios títulos con asiento de presentación vigente relativos a una misma finca, o a una misma parte de ella, tales títulos han de ser calificados por el orden de su presentación, de modo que hasta que no termine la vigencia del primer asiento de presentación, no procede calificar el título presentado con posterioridad.
Ello es obligado porque, como señala el propio artículo 18, la calificación registral ha de atender, entre otros extremos, «a lo que resulte de los asientos del Registro», y mientras no caduque el asiento de presentación anterior no se puede conocer cuál sea la situación registral vigente resultante para cada finca. En el ámbito de la georreferenciación de fincas, tal principio de prioridad se traduce en la exigencia de comprobar si la georreferenciación pretendida por el segundo asiento de presentación se ve o no afectada, aunque sea en parte, por la pretendida por el primer asiento.
En caso afirmativo, el principio de prioridad registral, en su vertiente formal, ordena suspender la calificación de los títulos con asientos de presentación posterior hasta que concluya la vigencia del asiento de presentación anterior y pueda saberse si la georreferenciación pretendida por éste resulta finalmente inscrita o no, a los efectos de que, en la calificación del título presentado después, pueda ser de aplicación en principio de prioridad formal, ahora en su vertiente sustantiva, pues como ordena el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
Siendo ello así, el presupuesto para tal suspensión de la calificación es que efectivamente las georreferenciaciones respectivamente pretendidas por cada asiento de presentación entren en conflicto, es decir, presenten coincidencias o solapes, aunque sean parciales.
En el concreto caso de este expediente, y a diferencia del resuelto por la Resolución de este Centro Directivo de 26 de abril de 2024, el registrador, a través de la aplicación informática para el tratamientos de bases gráficas registrales constata la existencia de un solape de 3,03 metros cuadrados entre las representaciones gráficas propuestas para las registrales 11.504 y 41.688, siendo que la inscripción de aquélla fue solicitada en primer término en virtud de asiento de presentación extendido con anterioridad al que motivó la presentación de la instancia privada referida en los «Hechos» de esta Resolución.
En consecuencia, será necesario culminar la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria en cuanto a la registral 11.504, en el cual los colindantes interesados podrán formular las alegaciones que consideren procedentes; bien, proceder a la aportación de nueva base gráfica para la registral 41.688 que se ajuste a la georreferenciación propuesta para la registral 11.504, evitando así la existencia del solape advertido; o, incluso, que por los promotores de ambas inscripciones se llegue a un acuerdo sobre sus respectivas representaciones gráficas, fijando la línea de delimitación de ambas propiedades, bien a través del procedimiento de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, la posibilidad de acudir a un juicio declarativo (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria) o incluso a través de la conciliación registral regulada en el artículo 103.bis de la citada norma. Y ello, porque como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, como se dijo en la Resolución de 5 de abril de 2022, cuando «nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente inscrita una determinada georreferenciación, ello supone dar cumplimiento al principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y contenido del derecho inscrito, pues tal georreferenciación inscrita es la que determina con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca “está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”, como resulta del artículo 1 de la Ley Hipotecaria».
Y entre tales efectos jurídicos y en lo que interesa a efectos de este expediente, merece destacar el llamado principio de prioridad registral, regulado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria y que, en el ámbito concreto de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, implica que una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible» (cfr. Resolución de 10 de julio de 2024).
Así lo confirma también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita»; lo que no debe limitarse a aquellos supuestos en que la base gráfica se haya inscrita, sino también a aquéllos otros en que está en tramitación cualquiera de los procedimientos previstos legalmente para su inscripción y entre tanto éstos no se han culminado, pero estando vigentes sus asientos de presentación, pues ello no es sino aplicación práctica del principio de prioridad tal como está previsto en el apartado 2 del referido artículo 17 de la Ley Hipotecaria.
Resolución de 29 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Vistos los artículos 1, 9, 10, 17, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de noviembre de 2021, 5 de abril de 2022 y 26 de abril y 10 de julio de 2024.
Deja un comentario