Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes: el día 14 de abril de 2025 se presenta en el Registro de la Propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico para una finca situada en la localidad de Comillas.

En su calificación suspensiva, el registrador señala los siguientes defectos: a) la ausencia de una firma electrónica en la instancia impide que la misma pueda ser considerada como una solicitud del titular registral; b) no se aporta el documento acreditativo de presentación de la declaración responsable ante la Dirección General de Turismo de Cantabria exigida por el artículo 5 del Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, y c) no se cumplen los requisitos exigidos por la normativa urbanística de Comillas para la actividad de vivienda turística establecidos en el artículo 4.2.28 del Plan General de Ordenación Urbana de Comillas de 30 de junio de 2008, el cual establece que las fincas destinadas a hostelería «no pueden ocupar más de dos plantas completas del edificio y en ningún caso pueden estar situados por encima de plantas con el uso de vivienda». E

l día 15 de mayo de 2025 se remite nueva instancia de solicitud firmada y otra documentación complementaria, mediante la cual se intentan subsanar algunos defectos, y se interpone recurso contra la calificación. En relación con el segundo de los defectos, la recurrente presenta, con intento de subsanarlo, comunicación remitida al interesado por la Consejería competente en materia de turismo señalándose que en relación a la declaración responsable se observan una serie de deficiencias, las cuales deben ser subsanadas en un plazo determinado.

Ante ello, el registrador sostiene que el documento aportado no es apto para subsanar puesto que la declaración responsable adolece de defectos que le privan de eficacia en los términos necesarios para la asignación del número de registro único de alquiler.

En relación con el tercero de los defectos, la recurrente señala que las viviendas turísticas no se encuentran comprendidas dentro de la enumeración que realiza el artículo 4.2.27 del Plan General de Ordenación Urbana de Comillas, cuando define los usos de hostelería: «Es el uso que corresponde a aquellos edificios de servicio al público que se destinan al alojamiento eventual o temporal, para transeúntes, como hoteles, apartoteles, pensiones y, en general, los regulados por la legislación específica de turismo».

Además, afirma que las viviendas turísticas constituyen una categoría de actividad cuya configuración jurídica se efectuó en 2019, con la aprobación del Decreto 225/2019 de Cantabria, antes mencionado, mientras que el Plan General de Ordenación Urbana de Comillas es del año 2008.

En cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Tal y como señala el Preámbulo del citado Real Decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar».

Y se añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el Real Decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal».

De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los Registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil.

Como señala el referido Real Decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz.