El principio de tracto sucesivo exige para la inscripción de todo acto o contrato el haberlo adquirido de un titular registral, siendo un principio fundamental de nuestro Derecho Hipotecario, que encuentra su fundamento en la seguridad jurídica y en la regla «nemo dat quod non habet»; así, se pretende evitar que el titular registral pueda ser privado de sus derechos sin su consentimiento o sin ser oído en el procedimiento correspondiente.
Dada la importancia de este principio, las excepciones al mismo están tasadas y deben ser interpretadas de forma restrictiva; en particular, por lo que se refiere al expediente de reanudación de tracto interrumpido, es doctrina reiterada de este Dirección General (vid. resoluciones citadas en «Vistos») que se trata de un medio excepcional para lograr la inscripción por tres motivos: primero, porque permite la inscripción a favor del promotor sin el consentimiento del titular registral y sin resolución judicial dictada en procedimiento declarativo entablado contra él (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria); segundo, porque se produce una declaración dominical contraria a un pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no interviene el favorecido por dicho pronunciamiento, a pesar de la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y, finalmente, porque permite la inscripción de un título que puede no estar consignado en documento público, en contra de los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria.
Esta excepcionalidad impone una interpretación restrictiva de sus normas, en especial, las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, y exige que el registrador califique minuciosamente la documentación aportada para evitar que el expediente pueda utilizarse para la vulneración de derechos de terceros o para eludir las formalidades exigidas de ordinario (como las relativas a la exigencia de documento público para la inscripción en el Registro, o las obligaciones fiscales, entre otras).
Por ello, el registrador debe calificar, en primer lugar, la existencia de interrupción del tracto a la luz la regla primera del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, que dispone que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos.
En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».
Esta regla es conforme con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria de modo que procede el regular cumplimiento del tracto sucesivo mediante la formalización pública de las sucesivas transmisiones, y sólo cuando realmente exista interrupción, procederá la reanudación.
No obstante, esta Dirección General ha admitido que existe interrupción del tracto no sólo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando, para pasar del último eslabón registral al actual, existe una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto, circunstancia que el propio notario autorizante debería reflejar como justificación para la tramitación de este expediente.
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