Mediante instancia suscrita el día 22 de diciembre de 2024, con firma legitimada ante el notario de Vera, don Antonio David Fernández Guerrero, el día 16 de enero de 2025, que presentada en el Registro de la Propiedad de Cuevas del Almanzora el mismo día 16 de enero, causando el asiento de presentación 94 del Diario 2025, doña F. S. G. solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de la registral 23.140 y consiguiente rectificación de su descripción. La finca consta inscrita, en base a la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada en el curso de un procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria tramitado con anterioridad con la superficie de 12.829,04 metros cuadrados. En base a la instancia presentada se solicita la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa rectificativa de la anterior, contenida en informe de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación (…), del que resulta una cabida atribuida a la finca de 32.967,58 metros cuadrados y actualizando sus linderos.

Tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria y no habiéndose formulado oposición, el registrador, deniega la inscripción solicitada, a pesar de que la operación de inscripción de una base gráfica rectificativa de otra anterior es posible tanto desde el punto de vista sustantivo como procesal, por albergar dudas de que la inscripción solicitada encubra negocios jurídicos u operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente, basándose en la falta de justificación razonada de la rectificación y a la significativa diferencia de superficie entre la representación gráfica inscrita y la que la rectifica.

La recurrente, en síntesis, sostiene que no es preciso justificar la causa de la rectificación pues la presentación de la solicitud de inscripción permite deducir que la razón de la misma es la falta de concordancia de la superficie inscrita con la realidad extrarregistral; que la primera base gráfica inscrita arrojaba una cabida de 12.829,04 metros cuadrados porque el técnico que la elaboró entendía erróneamente que no podían existir diferencias superficiales entre aquélla y Catastro superiores al 10%; que el registrador no puede comprobar la coincidencia entre la descripción literaria de una finca registral y una base gráfica dada la diferente naturaleza descriptiva de una y otra fuente; que únicamente es posible afirmar que una determinada base gráfica no es incompatible con una determinada finca registral por el único criterio de su localización general, esto es, de su ubicación en una determinada localidad o población; que la base gráfica catastral también carece de valor en orden a determinar la compatibilidad entre representación gráfica alternativa y finca registral; que, tramitado exitosamente el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador sólo podrá alegar como motivo obstativo a la inscripción el de la incompatibilidad de la base gráfica con la finca por la sola razón de su localización, sin poder basarse en diferencias de superficie o linderos; finalmente, señala que el registrador no puede ni fáctica ni jurídicamente presumir la existencia de operaciones inmobiliarias encubiertas, y así ocurre en la calificación recurrida en la que no se señalan los fundamentos de hecho sobre los que se apoyan las dudas de identidad advertidas.

Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente expediente las siguientes:

– la registral 23.140, constaba inscrita con una superficie de 1 hectárea, 18 áreas y 6 centiáreas (11.806 metros cuadrados), con unos linderos todos ellos personales.

– después de haberse tramitado el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la finca quedó inscrita con una superficie de 12.829,04 metros cuadrados, en base a informe de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación (…), el cual configura dos porciones de terreno separadas entre sí por un camino, quedando al norte del mismo una porción integrada por las parcelas con referencia catastral 04035A013031280000BX, 04035A013031290000BI y la práctica totalidad de la parcela con referencia catastral 04035A013031270000BD; la porción situada al sur del referido camino se encuentra formada por la práctica totalidad de la parcela con referencia catastral 04035A013032640000BS, afectando mínimamente a la parcela colindante con referencia catastral 04035A013032650000BZ.

– la representación gráfica cuya inscripción se pretende y que rectifica la anterior está contenida en informe de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación (…), del que resulta una superficie de 32.967,58 metros cuadrados, consistiendo la innovación en incluir dentro de la geometría atribuida a la finca la totalidad de la parcela con referencia catastral 04035A013032650000BZ, así como parte de las parcelas 04035A013032660000BU y 04035A013032670000BH, suponiendo ello un aumento de cabida respecto de la que consta inscrita de 20.138,54 metros cuadrados, con una significativa alteración en la configuración geométrica de la finca.

Debe recordarse que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y, recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».

Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones, agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.