Por la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formalizó la declaración de obra terminada sobre una finca descrita como buhardilla de modo que su superficie se aumenta de 27,60 a 40,44 metros cuadrados mediante la creación de una «entreplanta de la planta quinta, destinada vivienda, con diversas dependencias y servicios, y terraza.
Ocupando una superficie construida de doce metros con cuarenta y cuatro decímetros cuadrados». Se incorpora a la escritura una certificación técnica expedida por arquitecta el día 7 de marzo de 2025 en la que expresa que se ha construido «un entrepiso y modificado el tejado para la creación de una terraza» y «para todas las construcciones a declarar, la antigüedad es superior al plazo de cuatro años de caducidad de la acción de la Administración para ordenar la restauración de la legalidad urbanística».
En la misma certificación se añade que «de la inspección realizada (…) se deduce que la antigüedad estimada de la totalidad del inmueble es de más de 15 años».
Asimismo, se incorpora a dicho título una certificación expedida por el secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, en la que consta lo siguiente (que es reproducción del artículo 8 de los estatutos de la propiedad horizontal): «Que la/el propietaria/o de la buhardilla queda autorizada/o, sin limitación de tiempo y sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, para realizar las obras de reconstrucción que estimen convenientes o precisas, pudiendo modificar las techumbres, alterando o no el carácter abuhardillado de las mismas y elevando, si lo desean, la cubierta del edificio y abrir huecos para iluminación y ventilación, que se harán bajo la supervisión de técnico competente y cumpliendo lo exigido por el ayuntamiento.»
El registrador suspende la inscripción solicitada por los siguientes motivos:
a) las obras realizadas en la finca, además de exceder con mucho la autorización de la comunidad de propietarios, que, en parte, refleja el artículo 8 de los estatutos de dicha comunidad que constan inscritos en el Registro, implican la modificación de la descripción de la total edificación –metros construidos, entreplanta, nueva cubierta– así como el reconocimiento de un derecho de uso privativo de un elemento común –terraza en la cubierta del edificio– que requieren acuerdo unánime y expreso de la comunidad de propietarios, que tiene que acreditarse en el Registro de la Propiedad conforme establece la normativa aplicable,
y b) en cuanto a la inscripción solicitada por haber transcurrido más de cuatro años y entenderse prescrita la acción urbanística de restablecimiento de la legalidad, no consta resolución de la Administración manifestando la conformidad o declarando que la nueva construcción sobre la finca no es contraria al planeamiento urbanístico.
El recurrente alega, en síntesis: a) que no se trata de la creación de un nuevo uso privativo sobre la cubierta común, sino de una obra interior de ampliación de la buhardilla, consistente en la habilitación de una entreplanta y la apertura de un espacio al exterior que, en la práctica y desde hace años, ha sido tolerado por la comunidad y no ha supuesto una alteración sustancial del título constitutivo ni del régimen de propiedad horizontal; b) que tanto los estatutos de la comunidad como ésta según la certificación incorporada autorizan al propietario a realizar la obra de ampliación declarada sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, y c) que, según la doctrina de esta Dirección General, la inscripción de obras antiguas puede practicarse con la sola justificación de la prescripción de la acción administrativa y la inexistencia de expediente de disciplina urbanística, notificando la inscripción al Ayuntamiento para que, en su caso, declare la situación de fuera de ordenación; sin que sea necesario, por tanto, un pronunciamiento previo de la Administración, sino que la protección de la legalidad urbanística se garantiza mediante la notificación posterior y la posibilidad de reacción administrativa.
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