Presentada en el Registro de la Propiedad escritura pública de extinción de condominio sobre determinadas fincas es objeto de calificación negativa, en lo que ahora interesa, porque uno de los condóminos otorgantes del documento está representada verbalmente por otro de los condóminos.

Retirada la documentación y devuelta junto con la escritura de ratificación, la registradora suspende nuevamente la inscripción solicitada porque en el ínterin ha sido objeto de presentación un mandamiento de embargo en procedimiento dirigido contra uno de los comuneros distinto al adjudicatario de las fincas.

El interesado recurre en los términos que resultan de los hechos. Conviene hacer la siguiente enumeración de los hechos para su mejor comprensión:

a) el día 15 de enero de 2025 se presenta en el Registro de la Propiedad escritura pública de extinción de condominio de fecha 28 de septiembre de 2023, que fue calificada con defectos y retirada por el presentante. El asiento de presentación fue prorrogado de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.

b) el día 17 de febrero de 2025 se presenta mandamiento de embargo derivado de procedimiento de apremio dirigido contra persona distinta a la que, de conformidad con el título anterior, se adjudica la finca objeto de la medida cautelar.

c) el día 7 de abril de 2025, vigente el asiento de presentación, se devuelve la escritura de extinción de condominio presentada junto con la previa de herencia de fecha 14 de febrero de 2022, y de escritura de ratificación, la cual fue presentada en el Registro el día 7 de abril de 2025.

d) el día 30 de abril de 2025 la registradora emite calificación negativa en los términos que resultan de los hechos y que es objeto de la presente.

El artículo 17 de la Ley Hipotecaria dice así: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento». Esta Dirección General ha distinguido, en aplicación del principio de prioridad formal en el Registro de la Propiedad, dos supuestos claramente diferenciados que deben recibir un tratamiento igualmente diferenciado al venir referidos a circunstancias distintas y cuyo tratamiento legal es diferente.

El primer supuesto hace referencia a aquella situación en que presentado un documento incompleto por falta de requisitos esenciales es posteriormente completado con la aportación del documento que así lo lleva a cabo.

El ejemplo paradigmático es el del documento incompleto por falta o insuficiencia de representación de todos o alguno de los otorgantes.