La existencia de documento presentado bajo un asiento de presentación previo, calificado con defecto, que tiene por objeto la expropiación de parte de la finca radicada, en parte, en el territorio de dos registros.

En relación a la existencia de pendencia del documento previo presentado señala la registradora en su nota de calificación «que se van a plantear los problemas que ya tiene la escritura para practicar su inscripción además de los que puedan surgir de la inscripción o no, del documento presentado con anterioridad». El artículo 17 de la Ley Hipotecaria dispone que «no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento». Por tanto, el despacho del documento objeto de este recurso queda pendiente del resultado del título previamente presentado y de su oportuna calificación registral.

Ante esta situación de pendencia, la registradora califica el documento planteando dos posibilidades: que se inscriba la citada expropiación, en cuyo caso entiende «sería necesaria la rectificación de la superficie inscrita en este Registro por haberse agotado al menos en lo que se refiere a los metros de esta demarcación la superficie de la finca resto, debiendo tramitarse el expediente de rectificación regulado en los artículos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria, para la constatación de la diferencia de cabida de la finca»; o que el procedimiento registral no concluya con la práctica del oportuno asiento registral, en cuyo caso señala que «también sería necesaria la aportación de la base gráfica en formato GML, así como la subsanación de la descripción de los metros que pertenecen a esta demarcación para poder practicar la inscripción».

Frente a ello el recurrente alega que «se solicita la inscripción de esta escritura con los actuales datos regístrales descriptivos de la finca que en modo alguno se han querido variar, sin instar actualización descriptiva alguna, con independencia de que se hagan constar o no las referencias catastrales consignadas, no obstante mi representada acepta expresamente la inscripción de la expropiación y lo hace puesto que efectivamente la transmitente no transmitió aquello que le fue expropiado en favor de la Administración General del Estado».

En consecuencia, están de acuerdo registradora y recurrente en que la finca ha sido objeto de una expropiación y que la transmisión se refiere exclusivamente a la porción de finca registral que no ha sido objeto de la misma, no obstante, el título aportado carece de referencia alguna a la existencia de expropiación o modificación de entidad hipotecaria, limitándose a describir la finca tal y como consta tabularmente.

En caso de resultar inscrito el título previo se estará, conforme a lo señalado en el apartado segundo, a nueva descripción registral de la finca. Si bien, no constando inscrita la expropiación no puede, a priori, exigirse al adquirente la solicitud de una rectificación de cabida que no resulta de la actual situación tabular. Será en el momento de haberse inscrito el título previo cuando se determine la descripción registral de la finca y los posibles defectos derivados de dicha situación.

Teniendo en cuenta que estando perfectamente identificada la finca sobre la que se efectúa la venta de la participación no habría obstáculo registral en efectuar la transmisión sobre la finca resto, tal y como quede inscrita, en tanto no se ha solicitado por los interesados en el título objeto de calificación modificación descriptiva alguna.

En caso contrario, no resultando inscrito el título previo y no constando solicitada en el título modificación de descripción no habría obstáculo registral para efectuar la inscripción de la compraventa con la actual descripción tabular.

La calificación registral debe efectuarse, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, conforme a lo que resulte del título presentado y de los asientos registrales vigentes, situación registral de la finca se determinará con claridad una vez inscrito el título previo o caducado el asiento de presentación.

Cuestión distinta, y acorde a lo señalado por el recurrente en su escrito de recurso sería la pretensión de inscribir la compraventa en relación a la porción de finca resultante después de la expropiación, en cuyo caso sería preciso, en primer lugar, que se describiera ésta en el título de conformidad con los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 47 y 51 del Reglamento Hipotecario, determinando el resto y efectuando, en su caso, la oportuna rectificación de la descripción.

Esta posibilidad resulta prevista, entre otras, de Resoluciones de esta Dirección General de 14 de enero de 2013, 24 de octubre de 2016 y 2 de enero de 2020. A este respecto, para el supuesto de que se pretende la inscripción de negocio sobre el resto de una finca sin que conste previamente inscrita la expropiación el artículo 47 del Reglamento Hipotecario señala en su último párrafo que «los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación».

Esa descripción literaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, exige que la inscripción de la parcela resultante de expropiación forzosa que determinen una reordenación de los terrenos, contenga necesariamente, entre otras circunstancias, «la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».